Norme correlate:
Art 5 Decreto Presidente Repubblica n. 131/1986
Riferimenti: Giust. civ. Mass. 2000, 2453
Massima:
Cassazione civile, Sez. trib., 27 novembre 2000, n. 15255
La 26 aprile 1986 n. 131 art. 52 d.P.R. In materia di imposta di registro ed in.v.im., la determinazione del valore dei terreni, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria, non va effettuata secondo il criterio di valutazione automatica, ma in base ai criteri dettati dall’art. 51, commi 2 e 3 del d.P.R. n. 131 del 1986, senza che rilevino – al fine del mutamento della destinazione urbanistica dei terreni e, quindi, dell’applicabilità del criterio di valutazione automatica – la determinazione di eventuali vincoli di piano, o l’esistenza di vincoli generali, alla loro concreta edificabilità, atteso che tali vincoli (nella specie verde pubblico con parziale sovrapposizione di vincolo cimiteriale), in quanto limitativi dell’esercizio delle facoltà dominicali connesse alla trasformazione urbanistico – edilizia dell’area, presuppongono proprio le predette natura e destinazione. Tuttavia l’esistenza di tali vincoli – in quanto incidenti sulla “condizione” giuridica di detti terreni – non può non rilevare per la concreta determinazione del loro valore economico, indubbiamente differenziato rispetto a quello pertinente a terreni non assoggettati a vincoli siffatti.
Testo completo:
Cassazione civile, Sez. trib., 27 novembre 2000, n. 15255
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TRIBUTARIA
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CARBONE – Presidente –
Dott. Enrico PAPA – Consigliere –
Dott. Mario CICALA – Consigliere –
Dott. Eugenio AMARI – Consigliere –
Dott. Salvatore DI PALMA – Rel. Consigliere –
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Sul ricorso proposto da:
CECCHERINI MARISA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PO 8, presso
lo studio dell’avvocato TINELLI GIUSEPPE, che la difende unitamente
all’avvocato MICCINESI MARCO, giusto mandato a margine;
– ricorrente –
contro
MINISTERO DELLE FINANZE, in persona del Liquidatore pro tempore,
elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI PORTOGHESI 12, presso
l’AVVOCATURA GENERALE DELLO STATO, che lo rappresenta e difende ope
legis;
– controricorrente –
avverso la sentenza n. 189-97 della Commissione tributaria regionale
di FIRENZE, depositata il 19-01-98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del
13-07-00 dal Consigliere Dott. Salvatore DI PALMA;
udito per il ricorrente, l’Avvocato MICCINESI, che ha chiesto
l’accoglimento del ricorso;
udito per il resistente, l’Avvocato dello Stato GUIDA, che ha chiesto
il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.
Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso.
FATTO
– che, con atto reg.to a Borgo san Lorenzo il 21 luglio 1993, Niccolò Rangoni e Marisa Ceccherini, alienarono un terreno in Firenze, censito dal N.C.T. con attribuzione di rendita ed individuato da due distinte particelle catastali, al prezzo di L. 750.000.000;
– che, con avviso di accertamento n. 931V000565 del 12 maggio 1995, notificato a ciascuno degli alienanti, l’Ufficio del registro di Borgo San Lorenzo rettificò il valore finale dichiarato, elevandolo a L. 3.500.000.000, e precisando che la valutazione era stata effettuata dal competente u.t.e., la cui relazione era allegata in fotocopia;
– che in tale relazione era, tra l’altro, precisato che il terreno ricadeva, in base al P.R.G. vigente, in zona destinata al “Piano straordinario Case 87 ed esattamente nel comparto RU3 Ippolito Rosellini composto dall’area suddetta e da un’altra posta nelle vicinanze con previsione di interventi residenziali (62%), garage, attività artigianali e commerciali di servizio e terziarie”; che “in particolare l’area in oggetto è destinata a coprire lo standard di verde pubblico”, e che la valutazione era stata “effettuata avuto riguardo alla appetibilità della zona, della consistenza e della potenzialità edificatoria”;
– che, con ricorso alla Commissione tributaria di I grado di Firenze del 14 luglio 1995, la Ceccherini impugnò tale avviso, chiedendone l’annullamento, sia per carenza di motivazione, sia perché la destinazione dell’area a verde pubblico ne escludeva l’edificabilità, con conseguente determinabilità del suo valore secondo criteri di valutazione automatica;
– che, in contraddittorio con l’Ufficio – che instò per la reiezione del ricorso – la Commissione tributaria provinciale di Firenze, con sentenza n. 238-07-96 del 9 dicembre 1996, respinse il ricorso;
– che, a seguito di appello della Ceccherini, la Commissione tributaria regionale di Firenze, con sentenza n. 189-30-97 del 19 gennaio 1998, in riforma della decisione impugnata, ridusse il valore finale del bene a L. 1.632.000.000;
– che, in particolare, la Commissione ha affermato quanto segue: A)- “Non può affermarsi che l’avviso di accertamento sia viziato per difetto di motivazione, nel caso di specie la stima UTE è stata direttamente allegata all’avviso e portata a conoscenza della parte e gli elementi contenuti in detto atto appaiono senz’altro idonei a soddisfare le esigenze della esatta individuazione del bene e atti a consentire al contribuente l’esercizio del diritto di difesa in giudizio…”; B)- “Il T.U. dell’imposta di registro…stabilisce che per terreni edificatori devono tendersi quelli ‘per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatorià…Tali disposizioni non possono essere interpretate nel senso che i terreni, pur essendo inclusi negli strumenti urbanistici quali terreni edificatori, devono considerarsi tali soltanto per la parte, spesse volte molto limitata per le norme di rispetto urbanistico, che effettivamente sarà edificata. Al contrario, ritiene questa Commissione Regionale che l’intera area di terreno inserita dagli strumenti urbanistici fra le aree con destinazione edificatoria debba considerarsi area edificabile, anche se di essa potrà essere edificata soltanto una parte. L’applicazione dei coefficienti di valutazione automatica degli immobili…pertanto non può essere applicata”; C)- Tuttavia questa Commissione di appello non può non tener conto delle considerazioni in parte contrastanti e incongruenti della stima UTE allegata in atti e in particolare nel punto in cui recita: ‘si ritiene valutare il terreno in oggetto per la piena ed intera proprietà e libero da eventuali vincoli, in quanto anche se detti terreni, per quanto sopra detto, ricadono in area da considerare edificabile, non possono avere la piena valutazione come quella parte che poi, di fatto, è stata edificata. Pertanto, considerando per i vincoli descritti in atti, verde pubblico e cimiteriale, si reputa equa una percentuale di svalutazione di circa il 54% rispetto a quanto valutato dall’UTE pari a circa L. 1.632.000.000 e a lire 200.000 il mq;
– che avverso tale sentenza Marisa Ceccherini ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi di censura, illustrati con memoria;
– che resiste, con controricorso, il Ministro delle Finanze.
DIRITTO
– che, con il primo motivo (con cui deduce: “violazione e falsa applicazione dell’art. 52, quarto comma del D.P.R. n. 131-1986 – art. 360 n. 3 c.p.c.”), la ricorrente – premesso che, alla data della vendita, il terreno in questione era destinato a verde pubblico ed assoggettato a vincolo cimiteriale, e che esso era censito con attribuzione di rendita – critica la sentenza impugnata, laddove ha escluso l’applicabilità del criterio di valutazione automatica, sostenendo che la sua destinazione urbanistica ne comporterebbe inequivocabilmente la inedificabilità;
– che, con il secondo motivo (con cui deduce: “Violazione e falsa applicazione degli artt. 51, terzo comma del D.P.R. n. 131-1986 e 52, secondo comma del D.P.R. n. 131-1986 – art. 360 n. 3 c.p.c.”), la ricorrente sostiene, contrariamente a quanto affermato nella sentenza impugnata, che nella relazione di stima dell’u.t.e., allegata all’avviso di accertamento, mancherebbero elementi concreti tali da consentire la conoscenza dell’effettivo criterio di valutazione applicato, con conseguente vizio della motivazione dell’avviso stesso;
– che, con il terzo motivo (con cui deduce: “Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione circa un punto decisivo delle controversia – art. 360 n. 5 c.p.c.”), la ricorrente lamenta che i Giudici d’appello avrebbero omesso di giustificare compiutamente l’adozione della specifica percentuale di abbattimento del valore accertato dall’Ufficio;
– che il primo motivo di censura è privo di fondamento sulla base delle considerazioni che seguono: A)- È noto che l’art. 52 comma 4 terzo periodo del d.P.R. n. 131 del 1986 (v. anche l’identica disposizione contenuta nell’art. 34 comma 5 secondo periodo del d.lgs. n. 346 del 1990, in materia di imposta sulle successioni e donazioni) esclude dalla valutazione secondo il criterio automatico del valore catastale, e, quindi, dalla limitazione all’esercizio del potere degli uffici di accertamento in rettifica del valore medesimo, “i terreni (ovviamente, iscritti in catasto con attribuzione di rendita) per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria”. La ragione dell’esclusione dei terreni, aventi destinazione edificatoria, dal criterio della valutazione automatica del loro valore – il quale si risolve, anche al fine di un radicale abbattimento del contenzioso di valutazione, in una semplificazione del sistema di determinazione dei valori, fondata su una delle possibili applicazioni della regola delle presunzioni (della tendenziale corrispondenza, cioè, del valore catastale a quello “venale in comune commercio”: cfr. art. 51 comma 2 del d.P.R. n. 131 del 1986) – sta, appunto, nella contraria, legittima presunzione del legislatore, basata sulla notoria, normale eccedenza del “valore venale del bene (terreno edificatorio) in comune commercio” rispetto a quello catastale. B)- Nella specie, è pacifico che i terreni de quibus, anche se specificamente destinati, nel piano regolatore generale, a coprire lo standard di verde pubblico con parziale sovrapposizione di vincolo cimiteriale, sono compresi, secondo le previsioni del piano stesso, in un comparto edificatorio (“Piano straordinario Case 87 ed esattamente nel comparto…composto dall’area suddetta e da un’altra posta nelle vicinanze con previsione di interventi residenziali…garage, attività artigianali e commerciali di servizio e terziarie”: cfr., supra, Ritenuto in fatto). C)- Ciò posto, è evidente che l’inclusione, da parte di uno strumento urbanistico (nella specie, piano regolatore generale), di un determinato terreno in un comparto edificatorio (cfr. artt. 870 cod. civ. e 23 della legge urbanistica n. 1150 del 1942) non può che imprimere allo stesso una natura ed una destinazione inequivocabilmente conformi alle previsioni di piano, con conseguente inapplicabilità – per la determinazione del suo valore ai fini dell’applicazione delle imposte di registro di in.v.im. – del criterio di valutazione automatica. Né, in tale prospettiva rilevano – al fine del mutamento della destinazione urbanistica del terreno e, quindi, dell’applicazione del predetto criterio di valutazione – la determinazione di eventuali vincoli di piano, o l’esistenza di vincoli generali, alla sua concreta edificabilità (cfr. art. 7 comma 2 nn. 2, 3 e 4 della legge n. 1150 del 1942, come sost. dall’art. 1 della legge n. 1167 del 1968): infatti, tali vincoli (nella specie, verde pubblico con parziale sovrapposizione di vincolo cimiteriale), in quanto limitativi dell’esercizio delle facoltà dominicali connesse alla trasformazione urbanistico-edilizia dell’area, presuppongono proprio le predette natura e destinazione. Dalle considerazioni che precedono consegue che la determinazione del valore dei terreni, che hanno destinazione urbanistica edificatoria, è disciplinata dai criteri dettati dall’art. 51 commi 2 e 3 del d.P.R. n. 131 del 1986, e che, tuttavia, l’esistenza di vincoli del tipo di quelli di specie – in quanto incidenti sulla loro “condizione” giuridica (art. 51 comma 3) – non può non rilevare per la concreta determinazione del loro valore economico (art. 51 comma 2), indubbiamente differenziato rispetto a quello pertinente a terreni non assoggettati a vincoli siffatti;
– che, anche alla luce delle precedenti osservazioni, il secondo motivo di censura è parimenti privo di fondamento: infatti – posto che costituisce costante orientamento di questa Corte (cfr., e pluribus, sentt. nn. 2219 del 1989, 6958 del 1997 e 793 del 2000), condiviso dal Collegio, quello, secondo cui, relativamente all’avviso di accertamento di maggior valore, in materia di imposte di registro e di in.v.im., il controllo dei requisiti minimi di motivazione, idonei ad evitare la nullità dell’avviso stesso e ad investire il giudice tributario della potestà di decidere sul fondamento nel merito della pretesa impositiva, deve essere effettuato, tenendo conto che il dovere di motivazione è preordinato a delimitare l’ambito delle ragioni deducibili dall’ufficio nell’eventuale successiva fase contenziosa ed a consentire, altresì, al contribuente l’esercizio del diritto di difesa, con la conseguenza che è necessario e sufficiente che l’avviso stesso sia motivato, anche con riferimento ad elementi extratestuali conosciuti o conoscibili dal contribuente, ed enunci il criterio astratto in base al quale è stato accertato il maggior valore, con le specificazioni che si rendono in concreto necessarie per il raggiungimento di detti obiettivi, fermi restando, in sede contenziosa, l’onere dell’ufficio di provare gli elementi di fatto giustificativi del quantum accertato nel quadro del parametro prescelto, e la facoltà del contribuente di dimostrare l’infondatezza della pretesa anche in base a criteri non utilizzati dall’ufficio – nella specie, come correttamente rilevato dai Giudici d’appello, l’Ufficio ha indicato nell’avviso di accertamento il criterio astratto di valutazione adottato (valore venale del bene in comune commercio) e, allegandovi la relazione di stima redatta dall’u.t.e., ha compiutamente indicato gli elementi di fatto e giuridici giustificativi della determinazione di maggior valore effettuata, consentendo, in tal modo, l’esercizio del diritto di difesa del contribuente; sicché, le lamentate insufficienze e contraddittorietà della relazione di stima dell’u.t.e. non incidono sulla validità dell’avviso, ma attengono unicamente al fondamento, nel merito, nella pretesa impositiva;
– che merita, invece, accoglimento il terzo motivo di censura: infatti i Giudici a quibus – pur partendo dall’esatta premessa che i predetti vincoli, esistenti sui terreni in questione, non possono non influire sulla determinazione del loro valore (cfr., supra, esame del primo motivo, lett. C) – si sono limitati ad applicare apoditticamente “una percentuale di svalutazione di circa il 54% rispetto a quanto valutato dall’UTE”: e cioè, senza fornire la benché minima giustificazione della scelta di siffatta percentuale di abbattimento del maggior valore accertato e, per di più, applicando una regola di giudizio “equitativa” esorbitante dai poteri attribuiti al giudice tributario (anche) dalla nuova legge di rito;
– che, pertanto, la sentenza impugnata deve essere annullata in relazione al motivo accolto e la relativa causa rinviata ad altra sezione della Commissione tributaria regionale della Toscana, la quale, oltre ad eliminare il rilevato vizio di motivazione, provvederà anche a regolare le spese del presente grado di giudizio.
P.Q.M
Respinge i primi due motivi del ricorso; accoglie il terzo; cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Commissione tributaria regionale della Toscana.
Così deciso in Roma, nella camera di Consiglio della Sezione Tributaria, il 13 luglio 2000.
